Pour pouvoir créer une SCPI, chaque partenaire est tenu de contribuer au financement des parts de capital social. Cette donation pourrait être en espèces, ou encore en forme de nature, ou bien en secteur d’activité, sans pouvoir descendre en dessous du montant de 760 000 euros. Le texte législatif prévoit en outre que les statuts de chaque Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) doivent être établis par écrit et comporter des éléments déterminés dans l’article du décret n° 1835 du code civil.
Finalement, après son immatriculation dans les registres des métiers et du commerce, la SCPI prend officiellement forme, selon l’article 1842 du code civil.
Qu’est-ce qu’une SCPI au juste ?
En effet, les sociétés civiles immobilières (SCPI) sont autorisées à vendre des parts à des établissements et à des particuliers. Elles sont fondées uniquement dans le but d’acquérir et administrer des actifs financiers au nom de leurs propriétaires.
La SCPI se distingue de la Compagnie Immobilière de Base (SCI), que vous connaissez sans doute mieux. La société immobilière est uniquement une corporation à perpétuité permettant d’acheter et de posséder des propriétés foncières en France. Actuellement, les SCPI sont principalement constituées de sociétés d’investissement immobilier (REIT).
Les FPI ont été créées il y a une dizaine d’années et sont généralement utilisées comme des entités juridiques bénéficiant de réductions d’impôts pour gérer les actifs d’énormes entreprises du secteur immobilier inscrites en bourse.
Les SCPI, quant à elles, sont légales en France depuis 1970, mais ne peuvent pas être négociées à la bourse française. Elles sont de plus en plus utilisées comme nouveaux véhicules d’investissement immobilier.
Actuellement, on compte environ 200 SCPI, dont les principales contrôlent 100 propriétés ou plus. Au nombre de ces SCPI figurent les sociétés de gestion immobilière suivantes :
- Crédit Mutuel Pierre 1 ;
- Edissimmo ;
- Elysées Pierre ;
- Immorente ;
- Selectinvest 1 ;
- Notapierre ;
- Rivoli Avenir Patrimoine.
Ces sociétés ont toutes une capitalisation supérieure à un milliard d’euros. Ces entreprises sont dirigées par un gestionnaire agréé qui recueille les sommes placées et supervise l’acquisition, le développement et l’entretien des biens.
De quelle manière peut-on constituer une SCPI ?
Si aujourd’hui la création des SCPI est bien connue, elle résulte d’une législation extrêmement lointaine. En effet, lorsqu’il a été question de valider une tendance à la hausse, il s’agissait de détenir en commun des biens commerciaux dans le but de les louer, afin de compenser la propriété individuelle qui est particulièrement coûteuse, à l’exemple des biens immobiliers de l’époque.
Reconnaissant les avantages de ce type de démarche en matière de placement de biens réels, le gouvernement l’a légalisé en approuvant le décret législatif n° 70-1300 relatif à la création de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui a été adopté le 31 décembre 1970.
La constitution d’une SCPI est alors légalement obligatoire. Depuis cette époque, la notoriété des SCPI n’a cessé de croître en raison des bénéfices qu’elles apportent aux épargnants (complément par rapport aux revenus, bénéfices au niveau fiscal, réalisation et valorisation de capitaux immobiliers).
La constitution d’une SCPI dans le cadre légal
La constitution d’une SCPI, dans le cadre d’un groupement de sociétés civiles plus large, est subordonnée aux dispositions contenues ainsi dans notre législation, qui fixe les critères généraux et particuliers de la légitimité de son organisation.
Vous avez envie de connaître les modalités de constitution d’une SCPI ? Nous vous présentons ci-après les différentes modalités applicables :
- la création de toute SCPI passe d’abord par la signature d’un accord de partenariat par – au moins – un couple désireux de s’associer pour réaliser une action et créer une SCPI au sens de l’article 1832 dans le Code général des collectivités territoriales ;
- pour que le contrat de la société soit légal, il faut la volonté de s’engager » dans un intérêt commun et de participer de façon égalitaire aux gains et aussi aux pertes » ;
- en plus des critères imposés par la Cour de cassation, il existe d’autres conditions liées à la création du contrat, telles qu’énoncées dans l’article 1128 du Code civil révisé ;
- lors de la création d’une SCPI, il faut que les partenaires aient donné leur assentiment librement et en toute connaissance de cause. Ils doivent avoir le pouvoir légal de contracter, et les clause d’un contrat doivent être légaux et certains.
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